房地產交易--海南洋浦海花島
海南(洋浦海花島)白馬井濱海新區《金美海岸城》20萬平方米綜合商住廣場在建項目整體轉讓
轉讓價6.6億,市場參考價20億。
所在地區海南(洋浦.海花島)濱海新區
資產類型房產
房產類型3
面積/土地面積200000平方米
注:此項目也可以和海外資產置換,合理避稅及避免資金管制





一、項目現狀
該項目共報建約20萬平方米,其中可售有證商鋪面積約6萬平方米,住宅面積11萬平方米,剩余是地下商場和車庫、設備房。由建筑公司墊資建到結構封頂,現已有一半已經封頂,已經取得預售許可證。除總報建每平方米(項目)3300元外,其余建設資金同(建筑公司)到正付零同結算。
二、所在地房地產價格
l、項目當地房產價格:可先搜索馬井濱海新區"恒大海花島項目"了解概況。20萬綜合商住廣場項目阰鄰"恒大海花島"只隔一條濱海大道直線800多米,2019年前報建圖紙都已經賣光。周圍新開盤的住宅房房近幾月全部到2.2萬元/平方米,商業用房3.6萬/平方米。而且是一房難求沒有現房!國家戰略在海南建自貿區、自貿港,洋浦港做為海南對東南亞開放的窗口和前沿,所在濱海新區樓房跟著全面火爆。
2 、土地樓面價格比較:目前,馬井濱海新區土地價格同儋州市里比高出一倍多。而儋州市里前段時期土地樓面價近4000元/平方米。按此計算我們阰鄰"恒大海花島"傍的樓面地價應為8000元/平方米。而我司在馬井濱海新區最好的土地,沒有任何瑕疵的在建的項目,相當于政府拍賣價的三分之一。
三、白馬井濱海新區城市的主要亮點
1、西部機場、高鐵站、東南亞最大的洋浦期貨港、深水巷和對東南亞一帶一路的窗口和海南建自貿港的窗口和前沿。白馬井洋浦至海口二條高速公路、距海口90多公里,地處海南西部交通輸紐和全國貨物集散地。
2、白馬井濱海新區、海花島、白馬井鎮、洋浦開發區溶為一體形成一個新型濱海新區30多萬人口的衛星城市,將來比東海岸要有優勢。
3、省政府把其當成西部發展的龍頭,給予特殊的扶植和更優惠的政策。
4、海南東海岸瓊海、萬寧、凌水海岸房均價2萬-3萬元/平方米,而西部馬井賓海新區的房平約有2.2萬元/平方米均價,漲幅空間之大,現正趕超東線房價。
5、"海花島"上全國的最大商業體,全省最大的娛樂園今年未在"海花島"開業。
6、全國最大洋浦港保稅區、開發區、期貨港、物流港之一,是全國人大批準的特別開發區…
四、時間效益明顯
目前濱海新區一房難求、一地難求,各大開發商瘋擁尋地,但濱海中心區已無地。假如有也要一至二年才能上馬開發。目前正是一房難求一地難求時期。而《金美海岸城阰鄰"海花島",除土地地項目成本外再不用投入資金,而且可以馬上開盤售樓。正好趕上這期自貿港的海南房地產熱潮!搶先時間效。
五、20萬平方米項目良好的位置
1、位置優勢。項目在濱海新區市中心商業區,離海邊僅僅幾百米,離開發區管委會一路之隔,離洋浦2000米左右,離海花島800多米,阰鄰白馬井鎮。是馬井濱海新區城市商業氣氛最佳,幾乎是海邊一線位置。
六、項目價格和分類
(一)、項目售價:按政府公示總報建,20平方米x3300元=約6.6億元,因相當于當地政府拍賣價格的三分之一,拒絕討價還價。
(二)、項目的分類:其中,1、地上一至三層裙樓約5萬多平方米可分割的零售商鋪;2、地下一層約6千多平方米可分割辦證的商鋪用房;3、地上11萬平方米居住用房,其中80%是70多平方米已經絕版政府不批的小戶型。
七、總成本和總銷售額
1、總成本:土地項目成本6.6億+建安成本3600元/平方米,6.6億十7.18億=13.78億元;
2、總售價:商鋪約6萬平方米,平均售價3萬元/平方米,既6萬平方米x3萬元=18億;高級精裝修公寓每平方米平均價2萬元x11萬平方米=22億元;地下地上停車位1548個x8萬=1.23 億。總售額約為:40多億元。
八、總經濟效益
總銷售額40多億-總投資13億元=近28億多元毛利-稅收+管理+銷售廣告+資金使用成本+不可預知等成本。其中:用裝修每平方米報稅3000元x20萬平方米二6億稅票沖抵增值稅和稅收。總經濟效益估算:28億元-約12億=16億元最低純收入或存量待生值的房產,每平方米純收入近9000多元。
九、市場漲價因素
現海南東線瓊海、萬寧、凌水海濱房產平均2萬一3萬元。如果西線百馬井濱海新區(海花島)一線海濱房能趕超東線海濱房,每平米漲到3萬左右,凈利潤可達30億左右。
隨著海南省自貿島建設全省房價不斷升溫,隨著西線房價不斷上升,二年后總效益30億以上不是神話。
十、資金回籠時間
在一地難求、一房難求的白馬井濱海新區開盤就搶光。現報建圖紙都買到2019年,沒有現房銷售。如果全面開工,三年內全部售出資金全部回籠。
十一、接洽方法和付款方法
1、接洽方法:必須是法人代表持資金證明前來接洽,否則恕不接待;
2、付款方法:必須一次性付款,不講價;
3、中介傭金:雙方另議。
聯系人: 黃偉霞經理
電話:13602801083




