海口西海岸-金美花園商業廣場

海口市西海岸：占地42.1畝，總報建面積15萬平方米(地上11萬平米、地下4萬平米)

市場價 ￥20.00億元 轉讓價 ￥4.94億元

所在地區海南海口市西海岸

資產類型房產

房產類型3

面積/土地面積150000平方米

文字描述

海口市西海岸：占地42.1畝，總報建面積15萬平方米(地上11萬平米、地下4萬平米)

一、項目簡介：

1）占地42.1畝商業用地，總報建面積15萬平方米（地上11萬、地下4萬）；

2）每平方米項目價格：3300元/平方米。相當政府土地拍賣價四分之一。

3）項目地址：海口市西海岸。

二、項目情況：

42.1畝商服用地項目，地處西海岸國務院新批準的海口市2006－2020年總體規劃中西海岸配套的經貿中心區，三面臨大路，報建總面積約15萬平方米，地上11萬余平方米，其中商鋪約5萬平方米，小戶型酒店公寓約6萬平方米。地下約近4萬平方米，其中地下商場約2萬平方米（以最后調整審批的為準）。

三、轉讓價格：

地上計容報建面積算每平方米3800元計算，11萬平方米x3800元＝4.18億。地下不計容面積4萬平方，除設備房外均為地下商場和機械停車位，按地上報建面積收半價，1900元平方米X4萬平方米=0.76億。二項合計總價：4.18億十0.76億＝4.94億(此面積以政府最后批準面積為準)。

四、項目及土地稅票：

我司交付政府土地出讓金約1.6億，報建費2500萬，原征地費約1200萬。稅票合計：約1.97億。按增值稅票計算，相當于政府掛牌拍賣滿稅票和漲溢稅，不存在增值稅。

五、轉讓價同政府拍賣價比較

半年前海口市政府在西海岸長流村附近（遠不如本項目土地位置），拍賣土地樓面價每平方米為11780元，加上有關綜合開發成本最少每平方米為2萬元。

我們已經報建的項目，地上3800元／平方米、地下1900元／平方米。扣除毎平方米240元報建費，土地拆遷、青苗費、資金使用如管理費，每平米項目價格：3300元/平方米。僅僅相當于政府府土地拍賣價的四分之一價格。每平方米綜合開發成本不足1萬元！

六、項目開發的效益分析：

l、總報建面積按每平方米土地成本3000元／平方米＋建安配套成本3000元＝精品裝修的商鋪商場5萬/平方米，每平米市場價為5萬元。總銷量額：25億。

2、6萬平方米酒店公寓商住樓，每平方米土地+建安成本包括地下，每平米低于6000元。

銷售價按西海岸均價每平米價為2.8萬元。銷售額：16.8億元。

3、總銷售額：商鋪25億+酒店公寓16.8億＝41.8億元，不含地下車位銷售。

4、減去總報建15萬平方米項目，每平方綜合開發成本按6000元X15萬平方米項目＝9億綜合開發總投資（最高估算）。

總效益：41億總銷售額－9億元綜合成本－3億稅收（己經是滿稅票了，按最高計算）－1.5億銷售個別成本 - 三年的資金成本2700萬（9億的年10％）＝總利潤約27.23億人民幣。

七、預期更大超值利潤：

依據海南建國際自貿港，海口房價猛漲且增長空間特大的特點，三年內海口西海岸房價很可能翻一翻趕超三亞房價。五年后趕上北、上、廣一線城市，預期利潤可高達50億不是神話！

八、洽談方法及中介傭金

l、必須法人代表持資金證明親自洽談；2、轉讓一口價；3、中介費視成交價和付款方法而定。

以上是保守最低估算，供貴司參考論證。

上述資產也可采取與美國、澳大利亞、加拿大、英法德、新加坡等國家評估后資產置換，多退少補。此方法極大降低內外投入資金成本及合法規避資金管制！